前段时间,成都地铁在其微博上公布了《成都新一轮城市轨道交通线网规划》的概要后,在网上闹得沸沸扬扬。
其中14号线讨论*多,众人纷纷留言鸣不平。
而彭州、崇州、邛崃、都江堰等西部三圈层失意人群也没闲着,纷纷上网上线。
但今天要告诉大家,请淡定!淡定!
其实,之前误以为被砍的“19条”轨道交通线网,并未被取消,仅仅是全部归到远景规划当中了。
一场乌龙罢了!
只是“远期规划”“远景规划”虽一字之差,但区别可谓天壤之别。
地铁规划一般分为在建、远期、远景。
在建一般5年作为一个周期,远期是10-20年,远景则是20-50年,远景是想要达到一个相对理想的状态,基本上属于遥遥无期型的,但既然有规划,也有一定的实施可能性。
地铁规划变更,很多人可能觉得仅仅影响到交通出行,但更深层次的也体现出了成都的城市规划、人口流动,甚至是投资方向的调整。
两份文件,提高建设标准
入不敷出,加大地方债务
这个变更、后移,其实一切都是有迹可循的。
就在今年3月,国家发改委发布了《关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知》和早在2018年,就由国务院办公厅印发了《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》。
两则文件针对地铁新建无疑是套了一个紧箍咒。
具体来说即申报建设地铁门槛变高,城市财政预算收入、地区生产总值分别从原来的100亿元、1000亿元调整为300亿元、3000亿元。这就注定地铁以后就是一二线城市的配置,三四线基本无望了...湖南衡阳就是个案例。
并且“国家……已不再受理启动城市轨道交通建设规划的申请”。
国务院这一举措其实也是不得已而为之!因为城市轨道交通建设投入巨大,严重加大了地方政府债务。
国务院这一举措其实也是不得已而为之!因为城市轨道交通建设投入巨大,严重加大了地方政府债务。
地铁的每一寸,都是用钱铺出来的,果然名不虚传。
成都因为地处平原,地铁平坦,地铁造价相对还算便宜。按照业内人士公开说法,地铁成本平均每公里达10亿元左右,烧钱程度惊人。
不仅如此,城市轨道还会每天产生巨额运营维护成本,以至于全国目前只有深圳的地铁是盈利的,其他均处于亏损状态。
靠卖票,是赚不够成本的。
正如一位专家所言,城市轨道交通建设资金主要来源,是政府财政资金和间接融资,运营主要靠财政补贴。“这给地方政府,带来巨大的财政压力和沉重的债务负担”。
烧钱、不盈利,本应极力避之,但政府出于拉动GDP、稳增长、保就业的需要,再加上地铁带有一定程度资源配置的功能,尤其体现政府的顶层规划,因此乐于投资。
但投资不均,成都部分区域存在站点饱和情况,不少地铁站点周围还是农田,短期来看基本没有通勤需求。
涝的涝死,旱的也旱死,相信每一个通勤要坐地铁1号线的朋友,对早晚高峰期绝对有切肤之痛。
靠卖票,是赚不够成本的。
正如一位专家所言,城市轨道交通建设资金主要来源,是政府财政资金和间接融资,运营主要靠财政补贴。“这给地方政府,带来巨大的财政压力和沉重的债务负担”。
烧钱、不盈利,本应极力避之,但政府出于拉动GDP、稳增长、保就业的需要,再加上地铁带有一定程度资源配置的功能,尤其体现政府的顶层规划,因此乐于投资。
但投资不均,成都部分区域存在站点饱和情况,不少地铁站点周围还是农田,短期来看基本没有通勤需求。
涝的涝死,旱的也旱死,相信每一个通勤要坐地铁1号线的朋友,对早晚高峰期绝对有切肤之痛。
成都地铁区域优化,刻不容缓。
西控、北改、东进、南拓
地铁规划变更体现顶层设计
从已建、在建、远期规划线路来看,轨道交通就是要重点倾向于东、南,也要引导人口向东,向南迁移,对其他人口少、产值低的非重点区域,地铁该砍就砍。
这也正好和成都向东、重庆向西,打造成渝双城经济圈的大战略相契合。并且,从未来规划的人口流动、产业分布来看,东南也是重中之重(高新南区、天府新区、东部新城)。
此次调整,双流的城市副中心杨柳湖、温江的温泉大道、郫都的团结镇、新都的大丰东等区域都将受到影响。而位于成都西部的彭州、崇州、邛崃、都江堰等三圈层的市域铁路全部归到远景规划。
▲变更的市域铁路(仅做参考),图源不二成都
被网友调侃为“西控”变“西凉”。
而位于东北方向的青白江也是连连叫苦,看到南边的新津坐着10号线、唱着歌、吃着火锅,一片欢愉,青白江有着道不尽的凄凉。
作为成都11+2区域里唯一不通地铁的行政区,S1、S10、S12、S15等4条市域铁路,一下子又有3条成了远景规划,只剩S1苦苦支撑。
S1规划图
原本有点起势的青白江楼市,现在恐怕要降温了。
而传统五城区就完全不受此次地铁规划变更的影响,不得不说,五城区才是真正的“宇宙中心”。(双流:这个名头借你用几天了)
东南两大当红炸子鸡“天府新区”、“东部新区”虽然也有线路被划成远景规划,但总体来看,被划线路其紧迫性不强、必要性也不大,两大新区的轨道交通网络体系没有改变,在未来15年内,两者都将可能实现“轨道交通独立成网”。
届时,五城区、天府新区、东部新区形成的三中心交通网络将是成都建设发展的终极形态。
成都未来城市形态
规划有风险
买房需谨慎
地铁政策收紧,对楼市降温有积极作用。这对中国经济转型升级、防范地方政府债务风险来讲也是好事,但对于部分区域会造成一定影响,构成利空。
因为路线的后移,势必增加地铁站点的不确定性。原本被地产商宣传的地铁房,可能就变得遥遥无期了。对于购买者来讲,这种影响,甚至可以说是灾难性的。尤其是对于部分远郊的楼盘来说,瞬间失去了购入意义和价值。
目前成都有9条线在施工,已经施工的线路应该没有大的变动了,即使调整也是微调,但还没有开始建设的地铁,可能就有风险了,你永远不知道新政策规划和明天哪个先到。
成都市城市轨道第四期建设规划图(2019-2024年)
所以,广大购房者们,在购买房子之前,要多留意政府规划,确认附近是否有地铁通过,何时修建,不要听信开发商的一面之词,不然到时候哭都找不到地方。
买房就像谈恋爱,要珍惜眼前人,未来太远,就要抓住现在。尽量选择已经开工在建的地铁房,还在规划中的地铁尽量远离,因为从目前政策收紧的情况来看,地铁规划的越晚,流产的可能性越大。
*后,请记住下面这7句话——
1、地铁连接成网的时候就是交通价值*大的时候,其中换乘站价值更大。
2、重视TOD的价值,未来的成都,不大可能像现在一样不断的往外摊大饼似的发展,更多的是发展重点区域,然后通过地铁TOD来进行连接。
3、买房跟着产业走,某个区域的地铁该不该修,很大程度上是由产业发展决定的,产业决定人口吸附。在产业旁买房,可租、可售、可自住,更安全、靠谱。
4、买房往东、往南靠,不要轻视规划的力量,尤其是政府意志,本次地铁规划变更可见一斑。
5、买房尤其是二手房,尽量买核心区域,另龙泉大面、龙潭寺等均有地铁在建,未来5年可享受地铁红利,也可关注。
6、龙泉阳光城、温江金马等,未来5年都没有地铁规划,至少10年将无轨道交通利好,位置又偏,可直接忽略。
7、如果以自住为主,一定要结合自己未来的生活、工作情况去考虑,千万不要忽视时间成本,尽量控制在1小时以内,否则每天疲于奔命,十分辛苦。
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 江油市 | 碧桂园·时代 | 20 |
2 | 仙海区 | 东辰·仙海院 | 221 |
3 | 涪城区 | 三汇嶺秀 | 150 |
4 | 经开区 | 嘉远·璟上江 | 17 |
5 | 涪城区 | 长虹金嶺1号 | 13 |
6 | 游仙区 | 华宇锦绣云玺 | 1 |
7 | 游仙区 | 凯越东湖智谷 | 2 |
8 | 游仙区 | 波鸿游仙银杏 | 0 |
9 | 安州区 | 华西龙景苑 | 11 |
10 | 涪城区 | 天成熙院 | 9 |
排名 | 区域 | 楼盘名称 | 动态 |
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1 | 涪城区 | 领地东原·阅 | 225 |
2 | 涪城区 | 东原·启城 | 224 |
3 | 涪城区 | 万为融信·翡 | 233 |
4 | 经开区 | 三汇·四季公 | 36 |
5 | 游仙区 | 美乐和府 | 37 |
6 | 科创园区 | 朗基香山樾 | 219 |
7 | 科创园区 | 阳光 云山晓 | 219 |
8 | 游仙区 | 兴发·孔雀公 | 225 |
9 | 游仙区 | 东原凯越·印 | 224 |
10 | 游仙区 | 兴发·公园华 | 218 |